Үйді сатып алған соң бір жыл толмай қайта сатсаңыз, салық оның бүкіл сатылған бағасына емес, тек көрген таза пайдаңызға (мүліктік өсімге) ғана салынады. Егер пәтерді 20 миллион теңгеге алып, 25 миллионға сатсаңыз, 10% жеке табыс салығы 25 миллионға емес, арадағы 5 миллион теңге үстемеге ғана есептеледі.
Бір жылдық мерзім нақты қай күннен бастап есептеледі?
Мерзімді есептеуде нотариуста шартқа қол қойылған күн емес, жылжымайтын мүлікке меншік құқығының ресми тіркелген күні негізге алынады. Яғни ХҚКО арқылы немесе eGov жүйесінде меншік құқығы мемлекеттік тіркеуден өткен күннен бастап дәл 365 күн өтуі тиіс.
Мысалы, құжатыңыз 2023 жылдың 10 шілдесінде тіркелсе, мүлікті 2024 жылдың 11 шілдесінен бастап сатқанда ешқандай салық туындамайды. Алайда мәмілені тіпті бірнеше күнге болса да ерте рәсімдесеңіз, заң бойынша бұл бір жыл толмаған болып саналады да, салықтық міндеттеме бірден пайда болады.
Салық қалай есептеледі: қарапайым мысал
Салық салу базасын анықтау формуласы қарапайым: (Сату бағасы – Сатып алу бағасы) × 10%.
Сіз пәтерді 18 000 000 теңгеге сатып алып, тоғыз айдан кейін 22 000 000 теңгеге саттыңыз делік. Мүліктік өсім: 22 000 000 – 18 000 000 = 4 000 000 теңге. Мемлекетке төленетін жеке табыс салығы: 4 000 000 × 10% = 400 000 теңге.
Үйді шығынмен немесе алған бағасына сатсаңыз ше?
Егер мүлік сатып алған бағасынан төмен немесе дәл сол бағаға сатылса, салық төленбейді. Өйткені бұл жерде мүліктік өсім (пайда) жоқ, салық базасы нөлге тең.
Бірақ салық органдары кейін артық сұрақ қоймауы үшін алдыңғы сатып алу-сату шартын және соңғы сату келісімшартын ресми түрде сақтап қою қажет. Құжат бойынша шығын немесе пайданың жоқтығы нақты дәлелденуі тиіс.
Мұра немесе сыйлыққа қалған үй: бағалау актісі не үшін аса маңызды?
Егер баспана сізге мұра болып қалса немесе сыйға тартылса, онда бастапқы «сатып алу бағасы» деген түсінік болмайды. Мұндай жағдайда мемлекет пайданы қалай есептейді?
Ең тиімді жол — үйді тіркеу күніне дейін немесе салық декларациясын тапсыру мерзімінен кешіктірмей тәуелсіз сарапшыға барып, нарықтық бағалау актісін жасату. Осы құжаттағы нарықтық баға сіздің бастапқы шығыныңыз ретінде қабылданады да, салық сату бағасы мен бағалау құны арасындағы айырмаға ғана есептеледі.
Егер бағалау актісі болмаса, салық органдары мүліктің мемлекеттік кадастрлық құнын негізге алады. Ал мемлекеттік бағалау әдетте нарықтан еселеп төмен болып шығады. Мәселен, нарықтық құны 25 миллион болатын пәтердің кадастрлық бағасы небәрі 3 миллион теңге болып тұруы мүмкін. Сонда салық органдары 22 миллион теңгені пайда деп есептеп, сізге 2,2 миллион теңге салық жүктейді. Тәуелсіз бағалау актісі — сізді осындай орынсыз шығыннан қорғайтын жалғыз құжат.
Декларация тапсыру, төлеу мерзімдері және айыппұлдар
Үйді бір жыл толмай сатып, пайда тапқан болсаңыз, мына екі мерзімді жіберіп алмауыңыз қажет:
1. Декларация тапсыру: сатылым жасалған жылдан кейінгі жылдың 31 наурызына дейін жеке табыс салығы бойынша декларация тапсырылады.
2. Салықты төлеу: есептелген 10% салық сол жылдың 10 сәуірінен кешіктірілмей бюджетке аударылуы тиіс.
Декларацияны уақытында тапсырмаған жағдайда, алғашқысында тек ресми ескерту беріледі (ӘҚБтК 272-бабы). Ал бір жыл ішінде құқықбұзушылық қайталанса, 15 АЕК көлемінде айыппұл салынады. Егер салық сомасы дер кезінде төленбесе, әрбір кешіктірілген күн үшін Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі бойынша өсімпұл (пеня) есептеледі және салық органы банктік шоттарды бұғаттауға құқылы.
Үйді сатуға шығармас бұрын жасалатын 3 нақты қадам
1. Тіркеу күнін тексеріңіз. eGov базасынан жылжымайтын мүлікке құқық тіркелген нақты күнді анықтаңыз. Егер бір жыл толуға 1-2 ай қалса, мәмілені сәл шегере тұрып, салықтан 100% заңды түрде босатылған әлдеқайда ұтымды.
2. Құжаттарыңызды түгендеңіз. Алдыңғы сатып алу шартын тексеріп, пайда мөлшерін есептеңіз. Ал егер мүлік сыйлық немесе мұра болса, үйді сатпас бұрын міндетті түрде лицензиясы бар мамандарға нарықтық бағалау актісін жасатып алыңыз.
3. Шығынды баға саясатына енгізіңіз. Егер үйді бір жылға дейін сату өте шұғыл болса, 10% ЖТС сомасын алдын ала дәл есептеп, соңғы сатылым сомасын бекіткенде немесе бағаны саудаласқанда осы салық шығынын ескеріңіз.